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专访 | Gary 蔡砾葳:疫情后才能明确评估房市走势

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新冠肺炎给全球经济带来巨大冲击,影响着各行各业,当中包括了房地产市场。马来西亚的房产市场在近几年一直处于低迷状态,而疫情和行动管制令又为我国房地产市场带来什么样的变化呢?今天 Chapters 专访 S.M.A.R.T Financing 创始人 Gary 蔡砾葳,与大家分享我国房市将何去何从。 

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【失业或收入锐减将推迟购屋决定】

由于新冠疫情对全球经济造成影响,因此 Gary 预料,马来西亚的国内生产总值(GPD)不仅会减少,未来也将出现失业潮和人民收入减少的现象,多数人会选择为生存而战,大量降低额外开销,进而造成消费者推迟购买房地产的决定,从而导致 2020 年的房地产市场出现疲软现象。

面临未来经济持续放缓而导致更国人收入缩减,或失业,房价在未来会有所调整,但价格调整的幅度则取决于特定项目及地区的供求关系而定。而估计发展商推迟或取消启动新发展项目,将进一步减少房地产滞销的现象。

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【暂不出现大量抛售】

过去病毒大流行的确为一些人带来的投资的良机,也有些人希望在困境时借此套现自己的资产。但在危机时期出售资产并不会是所有投资者和业主的意愿,主要房产价格会比过去来得低,因此抛售后到手的钱会大幅减少。

Gary 也指出,鉴于国行目前推出的暂缓贷款计划期间,一些业主还可以征收租金来扩张现金流。若坚持抛售产业还须等市场恢复后才能套现,因此房地产市场应该暂时不会出现大量抛售的现象。

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【房产或削价出售】
对我国发展商而言,在经历了上世纪 80 年代中期经济风暴危机、1998年亚洲金融风暴,甚至 2008 年全球金融海啸之后,在面对新冠肺炎疫情或能把危机化为转机。

根据《南洋商报》指出,因行动管制令造成发展商工程进度受阻、销售放缓、成本增加等因素,国内发展商打算在行管结束后以低价来吸引消费者购买。马来西亚世界不动产联盟分会会长倪川鹏也指,这是在没有政府援助下,发展商唯一刺激业绩的方法。

随着 2019 拥屋计划(HOC)落幕后,发展商也自行落实各自的“拥屋计划”来吸引买家。

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【OPR 再降,是买房的好时机?】

在 5 月 5 日,国家银行第 3 度宣布隔夜利率(OPR)下降 0.5%。从今年 3 月 3 日的 2.5% 降至 2.0%。 隔夜利率的调整包括降低了基本贷款利率、短期利率、定期存款利率、马币汇率等。

随着利息降低,每个月所需要偿还的房贷额,也相对减少降低买房的门槛,尤其是首购族。Gary 也为我们按着 OPR 下降后,计算出房屋贷款利息数额。

假设 30 年任期的 500,000 贷款,利息目前是 4%:

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【国行:房价严重无法负担】

国家银行在《2019年下半年金融稳定检讨报告》中指出,政府和私人界在过去的一年采取各种举措,包括免征印花税和提供的折扣等来协助人民拥屋,因此在 2019 年上半年的房市活动有所好转,且之后仍保持强劲势头。

然而,未售出的房产数量依旧高居不下,且房价属于严重无法负担(seriously unafforadable)水平,而可负担房产的需求却远远超过供应量,显现出供需失配的问题。国家银行表示,可负担房屋的供应再平衡(supply rebalancing)工作一直做得不好,这表明价格有进一步调整的空间,尤其是新房库存。

由于市场对房产的需求强大,因此将缓解房价大幅回调的风险,尤其是价格低于 50 万令吉的房产。若该价位房产的新推介数量持续下跌,在人民负担能力有限的情况下,未来房价回调的风险可能再度增加。

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【银行展缓计划有利于房屋借贷者?】
Gary 蔡砾葳建议,我们无法估计这场疫情所带来的冲击,虽然我们应以最正面的态度来面对疫情给我们生活带来的影响,但也需未雨绸缪以最坏打算去应对未来的的几个月。Gary 指出,充足的现金流对我们都非常重要,可以不妨考虑接受银行暂缓计划。

对此,Gary 也举出两个例子与我们分享,以便我们能够清楚了解,在我们暂缓还贷计划的 6 个月里累计下来的供款,银行会如何征收利息。

例子 1:

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例子 2:

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《2020上半年大马消费者信心调查》结果显示,大马房市的情绪指数与 2019 年同期相比,从去年的  44 点降至 42 点。国内房市的房价、房产交易量或价值,一直反复展现经济低迷后立刻回弹的趋势。纵观过去,1998 年的亚洲金融危机、2002年 SARS 疫情和 2008 年全球金融风暴,国内房市皆在大事故发生后,出现交易量价飙升的现象。

在 Gary 蔡砾葳看来,目前取决于疫情还会维持多久,才能够更明确的判断国内房地产市场的走势。

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